买房贷款计算，二套房贷款计算

买房贷款计算基准利率，这意味着首套房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限的LPR加60个基点。换言之，房贷利率上浮100%-20%将成为常态。在此背景下，购房者需要注意的是，如果是贷款100万元，按照基准利率4.9%计算，每月需要还款5041元，相比之下，房贷利率上浮10%，每月还款金额增加了约100元。这意味着，购房者需要承担的月供压力更大。

一、如何计算首付和月供？

1. 房子首付：买房的首付要多少与大家所买的房是不是首套房有很大关系的，如果是二套房首付比例就得给的多。新政策将房贷余额还清算首套房，四大行也将对首套房的认定标准作出调整。首套房首付计算方式：首付款＝总房款－客户贷款额。

2. 房子月供：

a. 等额本息还款法：因月供压力小不会降低生活质量。在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度偿还金额（本＋息）。它比较适合收入低且积蓄少的年轻人，公式为：每月还款额＝贷款本金＊月利率＊（1＋月利率）＾总还款月数／（（1＋月利率）＾总还款月数－1）。

b. 等额本金还款法：指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减，每月偿还金额（本＋息）逐渐减少。总共偿还的利息比等额本息法要少。适合收入高且有一定积蓄的中年人。公式为：每月还款额＝贷款本金／总还款月数＋（贷款本金－累计已还款本金）＊月利率。

二、房贷35万，三十年总利息29.97万如提前还，利息如何计算？

1. 按你的描述你应该是等额本息，就看你什么还款的、还了几年，等额本息一般前几年都是还利息后几年才还房贷，可以提前还款，有的银行有手续费，有的银行没有，一般银行一年内不允许提前还款，第二年可以提前预约还款，利息按照剩余贷款算。资金富裕的情况下建议提前还款。

2. 提前还款很简单的，由于利息已每月支付了，提前还款时只计算当月截止提前还款日的利息以及剩余本金即可，有闲钱可以提前还，向贷款银行申请，按照合同约定支付一笔违约金就可以了。

3. 29.97万利息是30年期满时总计付的利息。不管你还款方式采用的等额本息还是等额本金，每个月的应付利息都是按当年利率计算出来的，同时，每个月本金该了多少都有累计。所以，随便何时你要还清贷款，只要看一下还了多少本金，35万减掉已还本金就是你应该提前还款额。如你不是一次性还清，只是提前还部分比如5万10万的(有些银行规定部分提前还款必须整数，一年不多于2次)，同样的看你当月剩余未还本金减去本次提前还款额得出米接下来的剩余本金，银行会按你的剩余还款周期重新计算每月还款多少(大部分银行支持缩短还款周期)。